¿Por qué no bajarán los precios de los terrenos? (2020-2022)

Escrito por : Ing. Giovanni García Bazán

Se comienza a vislumbrar el esperado comportamiento del mercado inmobiliario de la vivienda de primer uso para Lima Metropolitana; en el 2020 comenzamos con casi el 52% de las unidades inmobiliarias ofertadas en proyectos que se encuentran en el estado de terreno cercado o en ejecución de sus obras preliminares, (antes del inicio de la excavación) según el informe INCOIN 2019,Trimestre IV.

Esto a permitido a los inversionistas inmobiliarios retardar la fecha de inicio de la ejecución de sus proyectos de edificaciones multifamilaires. Los competidores han decidido esperar mejores ventas futuras, en sintonía con la caída de ventas actuales. Por el lado de las entidades financieras ellos han optado por subir sus tasas de crédito hipotecario y exigir mayores condiciones a sus futuros clientes hipotecarios, como se aprecia en la siguiente gráfica, donde la TEA hipotecaria inmobiliaria (línea roja continua) ha subido como consecuencia del aumento del riesgo por la coyuntura de crisis económica mundial vigente.

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En resumen, el mercado de la vivienda no ha comenzado a bajar de precios (ni en el precio de lista, ni el tamaño de la cuota hipotecaria mensual) lo que ha obligado a comenzar a reducir el número de competidores inmobiliarios (por caída del numero de ventas). Esto a ocasionado la búsqueda de otras nuevas soluciones por parte de los inversionistas inmobiliarios.

Entre ellas está el deseo de los inversionistas inmobiliarios de pedir a los entes directores de los gobiernos distritales y metropolitano, “mejorar” los parámetros urbanísticos como:

  1. Poder alcanzar mayores alturas de los proyectos de edificaciones multifamiliares.
  2. Poder conseguir licencias de construcción con unidades inmobiliarias de menores áreas vendibles, (manteniendo su precio de venta del m², lo que directamente sustenta y proyecta la subida del precio de venta del m² del suelo).
  3. Aumentar el porcentaje permitido del número de los departamentos con menores áreas, dentro del total de viviendas ofertadas en una misma edificación.

Junto a estas medidas se suman, producto de la emergencia sanitaria actual, la disminución, o, en el más práctico de los casos, la eliminación de las áreas comunes colectivas: menos gimnasios, menos salones reuniones, eliminar las azoteas compartidas, etc.

Todo ello suma al aumento del ratio porcentual del total del área vendible sobre el total del área construida para las edificaciones multifamiliares, haciendo que los terrenos suban de precios para los proyectos futuros. A mayor áreas vendibles, mayores ratios de utilidad y los terrenos lo absorberían proporcionalmente.

Por otro lado se percibe demasiada incertidumbre por los próximos dos años, y eso al mercado inmobiliario de la vivienda no le agrada, generando que sus inversionistas tomen la opción de no ingresar -no comprando un nuevo terreno-, sino esperar y observar a donde se orienta el mercado en el tiempo. El mercado reduce así el número de sus competidores.

El precio de venta del m² de suelo, es una función del precio de venta del m² de las unidades inmobiliarias. Y es independiente del precio de lista de la vivienda, al menos en el mediano plazo de los próximos dos años.

Resumiendo, el mercado se corrige con dos definidos mecanismos:

  1. El número de ventas ha disminuido y se espera que se recupere a lo largo del 2021 al 2022. No todo, primero le veremos caer en el 2020 y quizá hasta la primera mitad del 2021. Todo depende de la obtención de una vacuna contra la pandemia del COVID-19, que no exista una segunda ola de contagios y que el virus no se vuelva endémico en la región. La recuperación de la economía, y del mercado inmobiliario dependerá, en última instancia de la evolución de la pandemia del COVID-19 en el país y de su impacto en los precios internacionales de las materias primas.
  2. El numero de competidores inmobiliarios se espera que disminuya, como consecuencia de una disminución de la demanda efectiva.

Los precios de lista promedio de la vivienda disminuirá por menores áreas de la vivienda vendidas -una vez que se flexibilice los parámetros urbanísticos-, y se espera menores valores de los precios de las cuotas iniciales y de las cuotas mensuales hipotecarias, una vez que los bancos bajen sus tasas de crédito como ha sucedido en otros mercados de la región, (por ejemplo el mercado de la vivienda del Gran Santiago).

Pero el precio de venta del m² de las unidades inmobiliarias se mantendrá en los distritos donde se mantengan los parámetros urbanísticos y subirá de precio en los distritos donde los parámetros urbanísticos permitan masificar y reducir las áreas de las viviendas. Al menos que el mercado no comience a recuperar el número de ventas perdidas (se espera que sea hacia finales del año 2021) y se presente una no deseada liquidación del inventario ofertado, que bordea las 24,000 unidades a julio del 2020 según el ASEI (su máximo valor histórico), acompañada con una caídas del precio de lista, nunca antes vista, de los stocks existentes de viviendas ofertadas.

¿Por qué no sufriríamos una debacle de nuestro mercado inmobiliario de la vivienda de primer uso?

Esto último correspondería a un escenario adverso pero poco plausible, donde se daría una salida brusca de los inversionistas inmobiliarios del mercado, ellos liquidarían sus productos para recuperar su patrimonio atrapado en forma de ladrillo, saldando deudas y evitando seguir tomando más créditos de los bancos.

En este escenario si se esperaría una caída del precio promedio de venta del m² de la vivienda, y se vería relacionado directamente con la caída del precio de venta del m² del suelo, siendo a su vez la primera caída de ambos precios promedios de ventas en nuestro mercado limeño no antes vistas. Similares escenarios de estos tipos de caídas solo se han visto y estudiado en mercado mucho más amplios y desarrollados como los mercado inmobiliarios de la vivienda de las ciudades de Madrid y Barcelona, a partir del desmoronamiento del mercado de su deuda soberana en el año 2010. Esto por lo tanto, solo se presentaría en mercados de mayores escalas, mucho más complejos por los niveles de sofisticación de los instrumentos de financiamientos y por el volumen total de los apalancamientos alcanzados (en relación al pequeño tamaño del mercado inmobiliario de la vivienda para Lima Metropolitana) y en consecuencia de todo ello; este escenario posee una muy baja probabilidad de ocurrencia.

Como corolario a esta última proposición cabe expresar, que aquel que espera que el precio promedio de los terrenos baje significativamente (del orden de un 10% a 15% del precio de venta del m² del suelo, a inicios del año 2020), todavía no ha entendido el mecanismo intrínseco del proceso, que encadenaría esta caída de precios de los terrenos. Esta caída estaría correlacionada como consecuencia inicial de una caída acentuada de los precios promedios de venta del m² del área de las unidades inmobiliarias ofertadas actualmente (por una liquidación a precio de remate de las viviendas por parte de los inversionistas inmobiliarios), y vendría aparejada con una destrucción directamente proporcional de un porcentaje importante del valor económico creado. Unas pérdidas generadas, que tomaría unos cuatro o más años recuperar.

Lo que se espera, una repetición parcial de la caída del mercado inmobiliario del año 2012 como máximo.

Sin embargo se espera que, en el más probable de los escenarios para el periodo 2020-2022, que el precio de venta del m² de las unidades inmobiliarias siga en aumento. Aunque parezca contradictorio en tiempo de crisis, es el comportamiento histórico de nuestro mercado de la vivienda de primer uso en Lima Metropolitana. Siempre lo ha hecho, aumentar el precio promedio de venta del m² de las unidades inmobiliarias y por lo tanto siempre se ha visto reflejado en el aumento del precio promedio de venta del m² del suelo.

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Para la gráfica de la oferta (precio promedio de venta del m² de las unidades inmobiliarias, versus stock de viviendas ofertado). La caída de nuestro mercado inmobiliario, después del pinchazo de la burbuja mundial de los metales no ferrosos en el 2012, ocasionó que la demanda inmobiliaria disminuyera en la Lima Clásica (distritos de parámetros urbanísticos rígidos como San Isidro, Miraflores, San Borja, Santiago de Surco y La Molina) y se mantuviera en la Lima Periférica (distritos de parámetros urbanísticos más flexibles como Lince, Magdalena, Jesús María, Breña, Pueblo Libre y San Miguel) No llegando nunca más a recuperar la cantidad de ventas de viviendas del año 2012 que fue de 24,143 unidades vendidas (según el INCOIN 2012-IV).

Este comportamiento, la saturación de los stocks ofertados y sustentación del crecimiento constante del precio promedio del m² de las unidades inmobiliarias, propició el aumento del precio promedio del m² del suelo. Ahora queda por contestar las siguientes dos preguntas:

  1. ¿La demanda de vivienda de Lima Metropolitana se ha agotado o todavía posee carrera en los distritos de Lima Periférica? Se mostrará una clara tendencia para el Trimestre 2020-III, no antes, lo que definirá a la demanda.
  2. ¿Habrá una nueva demanda que solicite viviendas con créditos accesibles en nuevos distritos a la Lima Periférica? Mientras el número de los empleos destruidos ( 2’318.300 empleos perdidos entre marzo y mayo del 2020, según el INEI) no se recupere, difícilmente tendremos nuevas ventas en nuevos distritos.

Lo que se puede concluir, con cierta probabilidad de acierto, es que los precios promedio del m² de las unidades inmobiliarias no va a caer en el corto y mediano plazo, todo lo contrario, se mantendrán o en el caso más recurrente, seguirán aumentando, pero el precio de lista de las nuevas viviendas, el precio de la cuota inicial e incluso el precio de la cuota mensual hipotecaria seguirán bajando. También es probable que nuevos distritos y otros ya constituidos (como Santiago de Surco y San Miguel) aparezcan en el radar de la demanda de la vivienda de primer uso para Lima Metropolitana a partir del año 2022, cuando se recupere el número de empleos formales en la capital. Entonces el precio promedio de los terrenos irán paralelamente en aumento con el precios promedio del m² de las unidades inmobiliarias futuras.

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